房租每年漲一成，“租房不買房”論還合算嗎？

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　　童大煥

　　記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣東調(diào)查總隊(duì)獲悉，2013年11月份，廣東全省CPI連續(xù)兩月回落，同比上漲2.9%，低于同期國(guó)家CPI0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中蝦蟹、牛肉類價(jià)格大漲，房租同比上漲9.5%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約0.13個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，自2009年10月起，廣東房租價(jià)格就一直保持持續(xù)上漲勢(shì)頭，到今年11月份，廣東房租已經(jīng)上漲了50個(gè)月。

　　有專家表示，房地產(chǎn)調(diào)控近三年以來(lái)，整體來(lái)說(shuō)，廣州住宅平均租金每年漲幅約10%。隨著“穗六條”出臺(tái)，購(gòu)房門(mén)檻提高，將催生更多租房族，租金可能繼續(xù)漲。對(duì)此，政府應(yīng)考慮如何增加租賃房源的有效供應(yīng)。

　　50個(gè)月，連續(xù)4年多的房租上漲節(jié)奏，自然是多種因素共同作用的結(jié)果。其中最關(guān)鍵因素，當(dāng)仁不讓屬于貨幣增發(fā)。而隨著未來(lái)7.5%的GDP增長(zhǎng)底線，按現(xiàn)行模式下1元投入0.5元GDP產(chǎn)出的效率，未來(lái)中國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，還得維持每年15%左右的貨幣增發(fā)。因此，人口凈流入地區(qū)房租和房?jī)r(jià)雙雙上漲的態(tài)勢(shì)將維持很長(zhǎng)時(shí)間。

　　筆者在各種不同場(chǎng)合不遺余力地推廣獨(dú)創(chuàng)的“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)老百姓抵御通脹的惟一利器”理念，但總有很多人認(rèn)為以現(xiàn)在的租售比，買房出租20年都未必能收回成本，并且得出結(jié)論：租房比買房合算。

　　得出這種結(jié)論與樓市的限購(gòu)等行政調(diào)控和要求房?jī)r(jià)下跌的呼聲之間，本身就構(gòu)成了一種自相矛盾的悖論：既然租房合算，說(shuō)明是買房人補(bǔ)貼了租房人、買得起房的人補(bǔ)貼了買不起或不愿意買房的人，這難道不是通過(guò)市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)了階層流動(dòng)和以富濟(jì)貧嗎？為什么卻要用限購(gòu)、限貸等方式阻止人們買房呢？

　　但事實(shí)上，以當(dāng)下的租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)，本身就犯了靜止性思維的錯(cuò)誤，沒(méi)有用動(dòng)態(tài)的眼光來(lái)思考房?jī)r(jià)和房租。雖然房?jī)r(jià)和房租都會(huì)隨著時(shí)間的推移雙雙水漲船高，用當(dāng)期租售比算，買房都不是“合算的買賣”。比如180萬(wàn)的房子，月租只有4000元，450個(gè)月不空置才能還得了購(gòu)房本錢(qián)，那可是38年哪！

　　但事實(shí)上，購(gòu)房有兩個(gè)增值空間：一是房租，二是房?jī)r(jià)上漲。在城市化和人口大流動(dòng)背景下，人口凈流入地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的增值收益往往在房租之上。比如過(guò)去十年，房?jī)r(jià)基本上都漲了3倍以上。

　　即使是房租，也像本文開(kāi)頭調(diào)查數(shù)據(jù)顯示的一樣，每年都在上漲。例如北京2007年初某小區(qū)100平米房屋，稅后100萬(wàn)，當(dāng)時(shí)月租3600元，售租比277。現(xiàn)在房租已經(jīng)漲到7300，如果按當(dāng)時(shí)的買入價(jià)，售租比已經(jīng)降到了137。也就是說(shuō)實(shí)際上137個(gè)月可以還本。考慮到前面6年平均低于3600月租，未來(lái)則平均高于這個(gè)數(shù)，大致平均下來(lái)，200個(gè)月也足以還本了。況且還有遠(yuǎn)高于房租的房?jī)r(jià)上漲收益呢。房屋上漲的收益是多少呢？現(xiàn)在那個(gè)房子每平米是47000元。

　　更何況，200或者250的“國(guó)際上通行”的售租比，并不是一個(gè)機(jī)械的一成不變的科學(xué)合理的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該是綜合各種投資理財(cái)產(chǎn)品的優(yōu)劣之后，才能得出的一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)字和標(biāo)準(zhǔn)。而各種投資理財(cái)產(chǎn)品，在不同國(guó)家和地區(qū)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)情況是不同的。

　　忽悠房?jī)r(jià)下跌或者買房不合算的人們，會(huì)拿出一個(gè)理由說(shuō)，相比于真實(shí)通脹，比如每年貨幣增量15%，把這部分扣除，買房還是不合算。姑且不論事實(shí)上的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)真實(shí)通脹），如果再算上銀行按揭部分的杠桿，超過(guò)真實(shí)通脹的就更多。

　　即使排除銀行杠桿（買房人是全款買的房），即使買房實(shí)際上漲價(jià)格只趕上通脹，這么算來(lái)買房仍然是一項(xiàng)合算的投資。因?yàn)槌�此之外，中�?guó)老百姓幾乎找不到一樣如此安全、回報(bào)率如此穩(wěn)定的大眾投資理財(cái)產(chǎn)品了！

　　不管是買房還是租房，關(guān)鍵問(wèn)題是在物價(jià)上漲的同時(shí)，居民的收入能否跑贏CPI。只有在調(diào)控樓市的同時(shí)，加快提高居民的收入水平，才能最終解決城市的住房問(wèn)題。

　�。ㄗ髡邽橹�名專欄作家）

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