時(shí)政熱點(diǎn):房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是本“糾結(jié)賬”

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朱迅垚

據(jù)央視報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國(guó)稅總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)得出結(jié)論：自2005年1月1日至2012年12月31日，八年間全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這一消息引起很多人的關(guān)注同時(shí)也帶來了很大爭(zhēng)議，原因是房地產(chǎn)企業(yè)一直以來的暴利形象容易引發(fā)民眾反應(yīng)：如此巨額稅務(wù)未繳納，房地產(chǎn)企業(yè)豈不是變相鯨吞國(guó)家和人民財(cái)產(chǎn)？相關(guān)稅務(wù)部門又為何不追繳，是否應(yīng)該追究責(zé)任？昨日，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人專門就此澄清，稱有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算方法不正確，是對(duì)稅收政策和征管方式的誤解誤讀。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅到底是什么？根據(jù)土地增值稅條例，土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時(shí)所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。從規(guī)定可以看到，要繳納土地增值稅的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，所謂的法人，也包括自然人。只要進(jìn)行房地產(chǎn)交易，就應(yīng)該繳納土地增值稅。但現(xiàn)實(shí)中，自然人的房地產(chǎn)交易很少繳納土地增值稅，這也是因?yàn)閭�(gè)人房地產(chǎn)的土地增值額一般難以計(jì)算。

但房地產(chǎn)企業(yè)不同，因?yàn)槠湓谝坏氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目所涉及的資金額度巨大，所以土地增值稅往往是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的。不過向房企征稅也有難度，首要的是技術(shù)難度。正如國(guó)稅總局負(fù)責(zé)人所說的，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。最主要的是對(duì)扣除項(xiàng)目的測(cè)算，這些扣除項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本及費(fèi)用，加計(jì)扣除項(xiàng)目，舊房的重置成本等，而稅務(wù)部門要測(cè)算這些項(xiàng)目則要了解涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況的清算說明，以及項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等等。一句話，要清算一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅需要非常復(fù)雜的程序，稅務(wù)部門需要投入相當(dāng)程度的人力。

當(dāng)然，稅收乃國(guó)家運(yùn)行的重要保障，不可因?yàn)檎鞫惱щy就不去征收。針對(duì)土地增值稅征收現(xiàn)實(shí)，我國(guó)從上世紀(jì)90年代中期開始實(shí)行預(yù)征土地增值稅制度。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不是周期長(zhǎng)嗎？項(xiàng)目涉及的面不是很廣嗎？那么按照一定的比例預(yù)先征收，等到清算時(shí)再進(jìn)行多退少補(bǔ)。國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)際采取的是這樣一個(gè)方法。至于所謂“應(yīng)繳未繳”則是會(huì)計(jì)科目術(shù)語(yǔ)，和欠稅是兩回事。從法律上說，只要一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未達(dá)到清算的條件，其“應(yīng)繳未繳”都是合法的，雖然這里面不排除部分房企為了拖延清算時(shí)間故意將某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的延續(xù)時(shí)間拉長(zhǎng)。

3.8萬億元是怎么測(cè)算的？相關(guān)媒體沒有提及，但如果未考慮到我國(guó)預(yù)征土地增值稅這一前提，其測(cè)算必有夸大之嫌疑。但房地產(chǎn)土地增值稅征收確實(shí)存在漏洞，部分房企有故意拖延的情況以及某些地方稅務(wù)部門清算動(dòng)力不足也是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)稅總局曾多次要求各地稅務(wù)部門盡可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算，但實(shí)際完成清算的項(xiàng)目并不多。這里面除了技術(shù)難度之外，與地方稅務(wù)部門的積極性有關(guān)。相對(duì)于全國(guó)來說，某些地方政府對(duì)于房企帶來的土地收入更關(guān)心，土地增值有利于地方財(cái)政，因而對(duì)某些房企的拖延清算睜只眼閉只眼。對(duì)這種現(xiàn)象，相關(guān)部門必須嚴(yán)厲查處。

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