2021-08-19 17:11:34 公務(wù)員考試網(wǎng) 
文章來源：山西分院
我們在購房時經(jīng)常會遇到這樣一些難題，比如到底應(yīng)該采用等額本息貸款還是等額本金貸款?我手上如果有閑錢了提前歸還部分房貸吃虧嗎?我們也經(jīng)常會聽到一些置業(yè)顧問告訴我們要想提前還房貸，最好是在五年之內(nèi)還，超過五年就沒有還的必要了，因為你已經(jīng)歸還了大部分的利息了，真的是這樣的嗎?希望通過這篇文章能幫助大家了解房貸奧秘，合理規(guī)劃資金使用，同時熟練掌握利息的計算方式。
一、等額本金貸款與等額本息貸款
利息計算公式：利息=本金×年利率×年數(shù)
下面我們通過一個具體案例來分析一下兩種貸款方式：
等額本金貸款
等額本金，顧名思義就是每月所還本金是個固定值。
若貸款本金12萬元，分12期(1期為1個月)還完，年化利率6%。
表1 等額本金還款
| 還款周期 | 月供本金 | 剩余本金（元） | 月供利息（元） |
| 第1期 | 10000 | 110000 | 120000×6%× =600 |
| 第2期 | 10000 | 100000 | 110000×6%× =550 |
| 第3期 | 10000 | 90000 | 100000×6%× =500 |
| 第4期 | 10000 | 80000 | 90000×6%× =450 |
| …… | …… | …… | |
| 第11期 | 10000 | 10000 | 20000×6%× =100 |
| 第12期 | 10000 | 0 | 10000×6%× =50 |
| 累計 | 120000 |  |
從表1中我們可以看到，按照等額本金還款方式，我們共需還款利息3900元。
那么有人又會問為什么每月利息逐漸減少了呢?因為我們的剩余本金在逐漸減少，那么本金所產(chǎn)生的利息當(dāng)然會減少咯。若我們在第二期的時候打算提前還掉剩余本金，那總共只需要支付1150元的利息。因此，按照等額本金還款方式提前還款并不虧!
等額本息貸款
等額本息，顧名思義就是每月所還本金與利息的和是固定值。
若貸款本金12萬元，分12期(1期為1個月)還完，年化利率6%。
表2 等額本息還款方式
| 還款周期 | 月供本金（元） | 月供利息（元） | 剩余本金 |
| 第1期 | 9727.97 | 599.99 | 110272.02 |
| 第2期 | 9776.61 | 551.36 | 100495.41 |
| 第3期 | 9825.49 | 502.47 | 90669.92 |
| 第4期 | 9874.62 | 453.34 | 80795.30 |
| …… | …… | …… | …… |
| 累計 | 3935.65 |
| 注：表2數(shù)據(jù)來源于房貸計算器 從表2中可以看出，等額本息這種還款方式前期所歸還的本金較少，因此剩余本金所產(chǎn)生的利息會比等額本金略多一點。但是若提前還款，剩余本金同樣將不會再產(chǎn)生利息。因此，提前還款也并不吃虧！ 綜上，回答我們一開始提出的兩個問題：（1）同樣的還款期數(shù)，等額本金所產(chǎn)生的利息總額略低于等額本息，但是等額本息一開始的還貸壓力較小，大家可以根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況選擇適合自己的還款方式。（2）無論采用何種方式貸款，提前還款都不吃虧，因為銀行是逐月收取我們的利息，提前歸還的本金不再產(chǎn)生利息。 二、真題感知 某銀行推出3年期和5年期的兩種理財產(chǎn)品A和B。小王分別購買這兩種產(chǎn)品各1萬元，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，按單利計算（即利息不產(chǎn)生收益），B產(chǎn)品平均年收益率比A產(chǎn)品多2個百分點，期滿后，B產(chǎn)品總收益是A產(chǎn)品的2.5倍。那么，小王各花1萬元購買A、B兩種產(chǎn)品的平均年收益分別是: A.700元和900元 B.600元和900元 C.500元和700元 D.400元和600元 【答案】D 【解析】第一步，本題考查經(jīng)濟利潤問題，屬于利潤率折扣類。 第二步，設(shè)3年期的A產(chǎn)品平均年收益率為x％，本金為1萬元，則每年的收益為100x元；五年期的B產(chǎn)品平均年收益率為(x+2)％，則每年的收益為100（x+2）元，根據(jù)題意可得:100(x+2)×5＝3×100x×2.5，解得x＝4。則x＋2＝6，即3年期平均年收益率為4％，5年期平均年收益率為6％。 第三步，A、B兩種產(chǎn)品的平均年收益分別為10000×4％＝400（元），10000×6％＝600（元）。 因此選擇D選項。 |
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