時政熱點:調(diào)控房價須建長效機制

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18日，繼“深八條”與“京七條”、“滬七條”之后，廣州出臺樓市調(diào)控的“穗六條”，至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊。同一日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月房價數(shù)據(jù)，70個大中城市中，房價同比上漲的有69個，其中上海漲幅最高為21.4%，北京上漲21.2%，廣州、深圳緊隨其后，分別上漲20.7%、20.6%。

一線城市的樓市火爆并非10月份才開始，這一輪樓市上漲尤其一線城市的上漲自去年下半年就已如此，到11月才來的所謂全線加強調(diào)控似乎來得晚了點。再看細則，所謂收緊仍然是一個“限”字，限價、限購、限售，也就是說行政手段仍然是主導。此外，在貨幣手段上，普遍將二套房首付比例提高至七成，目的也仍然是限制需求。總體來說，此輪一線城市的調(diào)控收緊只是既有手段的略微強化，談不上多大力度，更談不上調(diào)控手段有根本轉(zhuǎn)變。

調(diào)控能否起效？根本不在于調(diào)控手段，在于中國民間資本能否支撐樓市繼續(xù)堅挺。根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年8月，中國個人存款數(shù)量高達45.02萬億元。這一數(shù)據(jù)統(tǒng)計證明中國民間有相當?shù)馁徺I力，而這部分購買力很有可能繼續(xù)流向房地產(chǎn)。從去年下半年開始的此輪增長迥異于2009年到2010年那一波增長，后者以4萬億信貸擴張為基礎(chǔ)，含有很大的泡沫成分，而此輪增長讓人們看到了所謂“剛需”之強勁。一線城市看漲預(yù)期持續(xù)高漲，很大程度上是2011年樓市冷年之后剛需釋放導致。所謂的泡沫當它去除經(jīng)濟學意義后，就變成實際的價格平衡，不管其價值是否與價格相稱，只要房貸收緊而房價仍然上升，就說明中國房地產(chǎn)有堅實的民間資本為基礎(chǔ)。換句話說，只要央行貨幣不放松，就能測試房價上漲的剛需后勁。

一線城市房價短期內(nèi)看漲概率仍然很高，因為在房地產(chǎn)未改變其保值的資本屬性以及實體經(jīng)濟未有實質(zhì)起色的時候，龐大的民間資本沒有他處可去，只有在這里制造出另一種“剛需”。回到政府層面，雖然一再強調(diào)樓市調(diào)控，但其調(diào)控主要仍然停留在短期的行政手段上。這樣的調(diào)控不僅可能沒有效果，甚至可能起反作用。原因在于需求雖然被限制，但正因為被限制恰恰制造了看漲預(yù)期，當需求一點點釋放，其看漲預(yù)期的時間就變長了。從這個角度來說，當下的樓市調(diào)控也非常高明，因為這可能正是地方政府想要的，畢竟沒有哪個地方政府希望自己的城市出現(xiàn)溫州和鄂爾多斯類似的情況，土地財政仍然占據(jù)一些地方政府財政收入的大頭。

再次重申，要控制房價必須建立長效調(diào)控機制，而非僅僅停留于行政手段，尤其是要增加土地供給，改變土地供給方式。地方政府的調(diào)控條例往往會提到今年的住宅用地要比過去五年的平均量提高多少多少，但多數(shù)難以落實。此外，還有房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅的立法和盡快推出相關(guān)的改革。此舉是改變目前地方政府仰賴土地財政導致地價房價畸高的根本之舉。三中全會雖然沒有明確提及要控制房價，但無論是財稅改革還是房地產(chǎn)稅征收都會影響未來樓市走向。改革需從長計議，房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣如此。

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