時(shí)政熱點(diǎn):多方角力下的小產(chǎn)權(quán)房市場

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童大煥

但即使有一天小產(chǎn)權(quán)房合法化也不會(huì)帶來商品房價(jià)下跌，一是因?yàn)槠焚|(zhì)和居住人群問題，二是“老人老辦法，新人新辦法”，小產(chǎn)權(quán)房的合法化之路不會(huì)一步到位，也不會(huì)完全沒有成本，而是要采取各種辦法逐漸過渡。用物業(yè)稅取代現(xiàn)在一次性土地出讓金，就是轉(zhuǎn)正的辦法之一。

最近有三種力量直接對小產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成影響。一是十八屆三中全會(huì)提出同地同權(quán)、保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)、土地農(nóng)房抵押等概念和措施；二是國務(wù)院準(zhǔn)備統(tǒng)一土地和房屋等的產(chǎn)權(quán)登記；三是11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)出緊急通知，要求各地要全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。這種情形下，繼北京之后，廣州也明確了打擊小產(chǎn)權(quán)房的政策。

那么，這三種力量將會(huì)對小產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成什么樣的影響呢？

第一種力量，兩部委的行政命令將對“遏制”小產(chǎn)權(quán)房的漲勢和蔓延構(gòu)成直接的影響。但歷史上這樣的命令一再出現(xiàn)，卻并不能從根本上改變小產(chǎn)權(quán)房蔓延的態(tài)勢。

第二種力量，三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村集體土地和國有土地同地同權(quán)的決定，為未來的小產(chǎn)權(quán)房通過一定形式合法化留下了空間。它將直接促成小產(chǎn)權(quán)房的利好。相對于任志強(qiáng)的小產(chǎn)權(quán)房永不合法化言論，我更贊成孟曉蘇的看法，他認(rèn)為任志強(qiáng)不懂農(nóng)民：“國土、住建部叫停小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)、銷售，是為擺姿態(tài)遏制投機(jī)，這很正常。但未來小產(chǎn)權(quán)房肯定會(huì)轉(zhuǎn)正�！薄鞍踩珕栴}做好督查就行了，政府難道不需要與時(shí)俱進(jìn)么？”世界上“農(nóng)民圈了政府的地”的落腳城市都能合法化，何況小產(chǎn)權(quán)房？只可惜現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房離進(jìn)城農(nóng)民還是太遠(yuǎn)，因?yàn)橐�付全款。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，用長遠(yuǎn)的每年交的物業(yè)稅取代如今一次70年的土地出讓金，不僅政府有了穩(wěn)定的稅源，而且因?yàn)楹戏ɑ�后可以按揭，進(jìn)城農(nóng)民的購房門檻將大大降低。一舉多得，何樂不為？

但即使有一天小產(chǎn)權(quán)房合法化也不會(huì)帶來商品房價(jià)下跌，一是因?yàn)槠焚|(zhì)和居住人群問題，二是“老人老辦法，新人新辦法”，小產(chǎn)權(quán)房的合法化之路不會(huì)一步到位，也不會(huì)完全沒有成本，而是要采取各種辦法逐漸過渡。用物業(yè)稅取代現(xiàn)在一次性土地出讓金，就是轉(zhuǎn)正的辦法之一。

三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)地與國有土地同價(jià)同權(quán)、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)和土地、農(nóng)房抵押擔(dān)保制度等建立，土地更自由地流轉(zhuǎn)，等等，將有助于農(nóng)業(yè)商品化和城市化雙雙提速。而城市化的過程，就是人口流入城市的過程。這個(gè)速度加快，而且隨著土地資本化程度加深，進(jìn)入城市的農(nóng)民“一無所有”的概率降低，無疑，它會(huì)使城市和農(nóng)村小城鎮(zhèn)土地和房屋價(jià)格都雙雙上升。土地自由流轉(zhuǎn)，不僅鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)、城中村和城郊村的土地和房屋價(jià)格會(huì)上漲，偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地和宅基地價(jià)格也可能水漲船高。一來是大量的社會(huì)流動(dòng)性以前只有城市住宅一個(gè)出口，現(xiàn)在可以以各種方式流到廣袤的土地上了，以前的土地是死的，現(xiàn)在可以被會(huì)飛的長著翅膀的資金給激活，蘇醒過來的大地，理論價(jià)值都會(huì)提高。二來土地自由流轉(zhuǎn)一旦得到法律上的確認(rèn)和保護(hù)，會(huì)大大提高土地?fù)碛姓�、支配�?quán)人對土地收益的長遠(yuǎn)預(yù)期。所有長遠(yuǎn)預(yù)期對今天的折射，就是它今天“變現(xiàn)”的理論價(jià)值提高。

第三種力量，國務(wù)院準(zhǔn)備統(tǒng)一土地和房屋等的產(chǎn)權(quán)登記。這種力量對官員財(cái)產(chǎn)透明度是一個(gè)巨大考驗(yàn)，因此，它將有可能使一些腐敗官員的購買力轉(zhuǎn)向更為隱蔽的地下小產(chǎn)權(quán)房市場，即使有事，也隨時(shí)可以及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)金蟬脫殼。要知道，小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入正式登記系統(tǒng)，可能還有漫長的道路。而正式進(jìn)入政府房產(chǎn)登記體系的房產(chǎn)，顯然不具備這么隱蔽的條件，要實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，在現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)下其實(shí)只是易如反掌的事情。

因此，我個(gè)人的分析是：城鄉(xiāng)同地同權(quán)長期利好小產(chǎn)權(quán)房，將給小產(chǎn)權(quán)房帶來正面激勵(lì)；全國統(tǒng)一登記房地產(chǎn)制度，也將短期刺激小產(chǎn)權(quán)房利好。這個(gè)刺激力度，略小于城鄉(xiāng)同地同權(quán)；兩部委叫停小產(chǎn)權(quán)房，只能被視為例行動(dòng)作，雖對小產(chǎn)權(quán)房有遏制作用，但力度不大。

(作者為著名專欄作家)

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