2017-10-19 14:25:58 公務員考試網(wǎng) 文章來源:華圖教育
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2018年的國考當中,民法部分總是讓同學們感到非常混亂;尤其是債權(quán)部分總會讓考生們感到無可適從,因此本篇文章為大家梳理一些債權(quán)當中到底會考哪些題呢?
2017年9月,市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預售商品房買賣合同,約定由王某購買某小區(qū)602號房。合同簽訂后,王某按約支付了全部購房款,只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期,房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付,王某多次催促,最后才得知該小區(qū)602號房早就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某,劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟,要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應利息及其他實際損失、支付相當于已付購房款的賠償金。
房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人),給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為,法律是如何規(guī)范的?
在上述案例當中,房屋的所有權(quán)人應該是劉某。因為,劉某此時適用“善意第三人制度”,首先,劉某在于房地產(chǎn)公司簽房屋買賣合同時,并不知道房地產(chǎn)公司已經(jīng)將房子賣給王某了,劉某事前是不知情的,也就是我們法律中所說的“不知情”;其次,劉某在于房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的時候,以市場的價格與房地產(chǎn)公司進行貿(mào)易,屬于我們法律中所說的“合理價格”;最后,不動產(chǎn)權(quán)屬變更需要登記,劉某也已經(jīng)獲得了房屋所有權(quán)證。綜上所述,劉某符合“善意取得”制度,因此目前該房屋的所有權(quán)人應該是劉某。
但是,當多數(shù)人估計此時會產(chǎn)生疑問。王某不是與房地產(chǎn)公司也簽訂了一份房屋買賣合同嗎?此時房屋的所有權(quán)人是劉某,那么也就意味這王某的這份房屋買賣合同是無效的嗎?這就又涉及到債權(quán)當中的一個高頻熱點,一個物體上同時存在物權(quán)和債權(quán),物權(quán)效力優(yōu)先原則。
這類型的考題,我們要把握一點就是;當合同的債權(quán)和房屋的所有權(quán)全都存在時,此時物權(quán)的效力和債權(quán)的效力都沒有瑕疵的時候,我們要以物權(quán)的效力優(yōu)先。在這個案例當中,就可以看出王某與房地產(chǎn)公司簽訂的第一份房屋買賣合同有效,而劉某確實也獲得了這房子物權(quán),物權(quán)和債權(quán)都沒有無效、可撤銷和效力待定的情況,因此王某的第一份買賣合同仍然是有效的,但房屋的產(chǎn)權(quán)確實屬于劉某。
最后就會涉及到王某的理賠情況,房地產(chǎn)公司應將王某買賣房屋的款項如數(shù)歸還,如果在合同當中對于違約金或定金等情況有規(guī)定的,房地產(chǎn)公司就應該按照合同進行理賠。
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