三支一扶申論：房產(chǎn)改革

【關(guān)鍵詞】

 

廉租房 保障房 新國八條 房產(chǎn)稅

 

【背景鏈接】

 

十二五規(guī)劃開年之際，國務(wù)院部署一系列工作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，無論是既有措施的細(xì)化，還是新措施的出臺(tái)，都傳遞出加大樓市調(diào)控力度、鞏固擴(kuò)大調(diào)控成果的信號(hào)。

 

2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)上提出八項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

 

2011年1月1日，北京城市低保標(biāo)準(zhǔn)由家庭人均月收入430元上調(diào)為480元。市住建委昨天發(fā)布，按照廉租房相關(guān)政策規(guī)定，廉租家庭領(lǐng)取的租房補(bǔ)貼、承租廉租實(shí)物住房的家庭實(shí)繳月租金，也隨城市低保標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)調(diào)整。

 

2011年1月27日，上海、重慶分別宣布自28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案出臺(tái)的一個(gè)重要意義是，我國在完善地方稅制方面又邁出實(shí)質(zhì)性一步，有利于為地方政府確立主體稅源。另外，房產(chǎn)稅改革在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機(jī)性需求，但具體效果與相關(guān)稅制設(shè)計(jì)密切相關(guān)。

 

【標(biāo)準(zhǔn)表述】

 

[內(nèi)涵]

 

在中國，“保障性住房”包含多個(gè)住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)的居民的一種社會(huì)保障形式。

 

保障性住房大致可分為四類：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、棚戶區(qū)安置房。

 

在四類主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴(yán)峻。除承諾在長時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔(dān)建設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價(jià)相對(duì)較高，可按更高容積率進(jìn)行重建。

 

[原因]

 

房價(jià)居高不下的原因

 

第一，扭曲的消費(fèi)觀念使房價(jià)高昂。

 

房價(jià)居高不下在一定程度上與部分購房者畸形的住房消費(fèi)觀念是分不開的。一些購房者非理性消費(fèi)，盲目攀比，貪大求洋，炫耀擺闊。認(rèn)為“居者有其屋”，即人人都買房。過分強(qiáng)調(diào)房屋投資、增值的附加功能，因發(fā)展、增值、遺產(chǎn)等原因做出力所不能及的購買行為，這些不良的消費(fèi)觀念只會(huì)助長房價(jià)上漲而不是下跌。

 

第二，土地供應(yīng)時(shí)緊時(shí)松，導(dǎo)致房屋土地成本增加

 

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，地方政府很多時(shí)候以地生財(cái)，對(duì)土地供應(yīng)控制不嚴(yán)；但有時(shí)為保障糧食生產(chǎn)，又采取收緊的土地供應(yīng)政策。這種時(shí)緊時(shí)松的土地供應(yīng)政策，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商囤積土地，通過炒地牟取暴利。

 

第三，低資本金與預(yù)售制度導(dǎo)致高空置、高房價(jià)。

 

高房價(jià)，不是市場(chǎng)直接推動(dòng)的結(jié)果，而是由超出市場(chǎng)的行為造成的。我國出現(xiàn)高空置與高房價(jià)并存的怪現(xiàn)象，主要原因是開發(fā)商自有資金比例太低，開發(fā)商只投入20%的資本金，又拿占總投資50%以上的購房者訂金、預(yù)付款作支撐。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)商品房項(xiàng)目，能賣掉一半就已贏利。

 

第四，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)顛倒抬高了房價(jià)

 

一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位住宅所占比例不到10%，而高價(jià)房卻占到40%以上。住房供給結(jié)構(gòu)顛倒，出現(xiàn)住房危機(jī)，市場(chǎng)上需要量很大的低價(jià)房老百姓難以買到，而不需要的高價(jià)房又賣不出，高價(jià)房比例大無疑抬高了商品房均價(jià)，給消費(fèi)者傳達(dá)的信息是房價(jià)普遍很高。

 

第五，開發(fā)商哄抬炒作炒高了房價(jià)

 

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了賺到更多的錢，往往對(duì)預(yù)先設(shè)計(jì)好的供給情況進(jìn)行調(diào)整，在預(yù)先設(shè)計(jì)的供求大體平衡的基礎(chǔ)上，減少供給。還有房產(chǎn)商散布“地荒論”、“房荒論”，采用“坐地起價(jià)”、“捂盤惜售”的方式哄抬房價(jià)。國內(nèi)“炒房團(tuán)”和海外投資機(jī)構(gòu)，都通過搶購、炒作商品房，在提價(jià)銷售中獲得高額利潤，人為炒高房價(jià)。

 

第六，商業(yè)賄賂嚴(yán)重，拉高了房價(jià)。

 

我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域存在一些腐敗現(xiàn)象。部分地方政府對(duì)于開發(fā)商分期開工、逐漸提價(jià)的行為，往往“睜一只眼、閉一只眼”；在審批過程中，名為公開招標(biāo)，暗地里卻是一套約定俗成、心照不宣的“潛規(guī)則”。諸如此類的商業(yè)賄賂和腐敗行為一方面拉高了房價(jià)，另一方面使房地產(chǎn)業(yè)不能健康發(fā)展。

 

第七，導(dǎo)致房價(jià)上漲的最重要原因是保障性住房供應(yīng)不足。

 

保障房建設(shè)不足主要原因是保障房建設(shè)需要政府減免稅費(fèi)，降低地價(jià)讓利。而商品房建設(shè)可以讓政府賺個(gè)盆滿缽溢。不少地方政府過分依賴房地產(chǎn)財(cái)政，熱衷商品房建設(shè)，冷落保障房需求

(責(zé)任編輯：Rukawa kaede)