社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析

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　　1、物業(yè)管理?xiàng)l例還不完善，難以落實(shí)

　　目前盡管重慶市出臺(tái)了《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，但在實(shí)際的操作過程中條例難以落實(shí)，原因主要是：①《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》高估了業(yè)主的法治意識(shí)和主動(dòng)參與業(yè)主委員會(huì)實(shí)施民主管理的意愿②《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主的義務(wù)和要求不明確。③《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)監(jiān)管缺乏明確的法制規(guī)范。④《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系沒有明確界定。

　　2、物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)，科技含量低，管理行為不規(guī)范

　　由于我國(guó)物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，科技化程度與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相距甚遠(yuǎn)，多數(shù)物業(yè)管理公司都達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進(jìn)行管理，不但要耗費(fèi)極大的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，而且難以達(dá)到規(guī)范化的管理效果。

　　3、居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題

　　在有些小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會(huì)，也同時(shí)存在業(yè)主所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題

　　小區(qū)個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主要問題之一。物業(yè)管理企業(yè)僅有權(quán)依照物業(yè)管理合同的約定來行使管理服務(wù)權(quán)，一旦遇到個(gè)別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無策，其受到行政執(zhí)法權(quán)的制約而往往無能為力。

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