社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題

　　2014年社會工作者考試即將開始，華圖教育網(wǎng)社會工作者頻道(qngfsy.com/a/shehui)第一時間為各位考生提供社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題輔導和知識重難點分析，對社會工作者考試中社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題將會出現(xiàn)的考點作出詳細解答，祝各位在今年的社會工作者考試中取得優(yōu)異的成績，考取理想的職位!更多2014社會工作者備考資料，請關(guān)注華圖教育網(wǎng)!

　　1、產(chǎn)權(quán)形式多樣

　　經(jīng)調(diào)查，社區(qū)住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。

　　2、部分社區(qū)硬件條件相對落后

　　部分社區(qū)建立時間比較早，硬件條件比較差，以沙鐵村為例：沙鐵村社區(qū)雖然地處沙坪壩區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低樓房為主，在建設之初主要是為了解決鐵路職工的住房困難問題，社區(qū)規(guī)劃比較簡單。但還有一些不足之處：綠化面積較小、門面管理混亂、安全隱患嚴重、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等。

　　3、存在部分住宅樓有物業(yè)管理、部份住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使社區(qū)形成有部分樓房無物業(yè)管理的局面。通過實地查看和召開居民座談會的形式，我們對有物管和無物管的住宅樓進行了對比。反之在沒有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。

　　4、部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費意識淡薄

　　多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，住房消費意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。

　　5、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。

　　6、小區(qū)公共部分侵權(quán)引起業(yè)主之間糾紛

　　個別業(yè)主在進住小區(qū)后存在著違章搭建、擅自安裝防盜窗、包陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。物業(yè)的無授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導火索，往往導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設。

　　7、開發(fā)商遺留問題引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理不滿的矛盾

　　部分開發(fā)商在規(guī)劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設施不完善、虛假承諾以及更改原設計方案等問題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題近年來成為業(yè)主投拆的最大熱點。業(yè)主之所以采用這種途徑解決問題，這里面存在著兩個方面的問題：一是有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，當業(yè)主對此類問題的答復沒有認可的時候，就把不滿轉(zhuǎn)到了物業(yè)管理這一方面，而物業(yè)管理公司往往認為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務范疇，把責任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效的保護，從而激化業(yè)主和物業(yè)的矛盾。

　　8、業(yè)主委員會成立困難，數(shù)量少，運作難度大

　　對街道所轄的12個物業(yè)小區(qū)進行了解，成立了業(yè)委會的只有6個，僅占50%。在成立了業(yè)委會的6個小區(qū)中，只有2個業(yè)委會和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運作，有一個業(yè)委會由于經(jīng)濟收入不公開天天鬧事處于半癱瘓狀態(tài)，有一個是磕磕碰碰的艱難運作，另兩個則被物業(yè)公司掌控完全形同虛設沒有開展工作。

　　業(yè)主委員會成立后在運作過程中也存在了很多問題：

　�、偈菢I(yè)主參與決策的積極性不高。大部分業(yè)主對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，缺乏堅實的業(yè)主基礎。

　�、谑菢I(yè)主委員會中的人員結(jié)構(gòu)。選舉業(yè)委會的人員的自身素質(zhì)、組織能力、社會公信力等十分有限，讓這樣一個看似整體、實際相對分散的組織承擔著復雜的決議工作，確實比較困難。

　�、凼菢I(yè)主委員會印章難以控制。受權(quán)利的驅(qū)使，逐漸把執(zhí)行機構(gòu)放在腦后，隨意使用印章的情況時有發(fā)生。

　　④是沒有協(xié)調(diào)好與物管公司關(guān)系。

　�、菔侨狈�對業(yè)委會的經(jīng)濟監(jiān)管 。

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